रिअल इस्टेट दिवाळखोरीत गृहखरेदीदारांच्या हिताचे रक्षण करणे आवश्यक आहे: सर्वोच्च न्यायालयाने सीओसीला प्रमुख निर्णयांची कारणे रेकॉर्ड करण्याचे निर्देश दिले

15.01.2026 रोजी सर्वोच्च न्यायालयाने, दिवाळखोरी आणि दिवाळखोरी संहिता, 2016 (IBC) च्या कलम 7 अंतर्गत दिवाळखोरी प्रक्रियेच्या प्रवेशाची व्याप्ती स्पष्ट केली, असे धरून की एकदा आर्थिक कर्ज आणि डिफॉल्टचे अस्तित्व स्थापित झाल्यानंतर, निर्णय करणाऱ्या प्राधिकरणाने अर्ज स्वीकारला पाहिजे आणि प्रकल्पाच्या संभाव्यतेवर किंवा संभाव्यतेच्या टप्प्यावर, प्रकल्पाच्या संभाव्यतेवर परिणाम म्हणून विचारात घेण्यास नकार देऊ शकत नाही. घर खरेदी करणारे.अहमदाबादमधील तक्षशिला एलेग्ना या रिअल इस्टेट प्रकल्पाचा विकासक तक्षशिला हाइट्स इंडिया प्रायव्हेट लिमिटेड या कंपनीच्या विरोधात सुरू करण्यात आलेल्या दिवाळखोरीच्या कारवाईतून उद्भवलेल्या अपीलांवर निर्णय देताना न्यायमूर्ती जेबी पार्डीवाला आणि न्यायमूर्ती आर. महादेवन यांच्या खंडपीठाने हा निर्णय दिला.कोर्टाने पुढे असे सांगितले की गृहनिर्माण संस्था किंवा निवासी कल्याण संघटनेला प्रवेशपूर्व टप्प्यावर कलम 7 अंतर्गत कार्यवाहीमध्ये हस्तक्षेप करण्याची कोणतीही जागा नाही कारण कार्यवाही आर्थिक कर्जदार आणि कॉर्पोरेट कर्जदारापुरती मर्यादित आहे.कोर्टाने पुढे स्पष्ट केले की सोसायटीच्या हस्तक्षेपास नकार दिल्याने घर खरेदीदारांना IBC फ्रेमवर्क अंतर्गत उपायांशिवाय राहत नाही. ज्या गृहखरेदीदारांना अद्याप ताबा मिळालेला नाही ते आर्थिक कर्जदार राहतात आणि एकदा CIRP प्रवेश मिळाल्यावर अधिकृत प्रतिनिधींमार्फत दावे सादर करू शकतात आणि क्रेडिटर्सच्या समितीमध्ये सहभागी होऊ शकतात.त्याच वेळी, रिअल इस्टेट दिवाळखोरीमध्ये गृहखरेदीदारांची विशिष्ट असुरक्षा ओळखून, न्यायालयाने गृहखरेदीदारांना प्रभावित करणाऱ्या काही प्रमुख निर्णयांची लेखी कारणे रेकॉर्ड करणे आवश्यक असलेले निर्देश जारी केले.वादाची पार्श्वभूमीकॉर्पोरेट कर्जदार, तक्षशिला हाइट्स इंडिया प्रा. लि. ने तक्षशिला एलेग्ना नावाच्या निवासी-सह-व्यावसायिक प्रकल्पाच्या विकासासाठी 2018 मध्ये ईसीएल फायनान्स लि. कडून दोन मुदतीच्या कर्ज सुविधांद्वारे रु.70 कोटींचे आर्थिक सहाय्य मिळवले होते.कर्जाची सुविधा तारण आणि इतर सुरक्षा कागदपत्रांद्वारे सुरक्षित करण्यात आली होती. तथापि, परतफेड करण्यात विलंब झाल्यामुळे, कर्ज खाते 30.12.2021 रोजी नॉन-परफॉर्मिंग ॲसेट (NPA) म्हणून वर्गीकृत करण्यात आले. हे कर्ज नंतर 09.05.2022 रोजी स्वाक्षरी केलेल्या असाइनमेंट कराराद्वारे एडलवाईस ॲसेट रिकन्स्ट्रक्शन कंपनी लिमिटेड (EARCL) कडे हस्तांतरित करण्यात आले.असाइनमेंटनंतर, EARCL ने ₹53 कोटींहून अधिक परतफेडीची मागणी करणारी रिकॉल नोटीस जारी केली आणि कर्ज वसुली न्यायाधिकरणासमोर तसेच SARFAESI कायद्यांतर्गत वसुलीची कार्यवाही सुरू केली. त्यानंतर पक्षांनी मे 2023 मध्ये पुनर्रचना-कम-वन टाईम सेटलमेंट (OTS) करार नावाच्या करारावर स्वाक्षरी केली ज्यानुसार कॉर्पोरेट कर्जदार हप्त्यांमध्ये 55 कोटींची परतफेड करेल. डेव्हलपरने प्रारंभिक हप्ता भरला परंतु इतर पेमेंटमध्ये डीफॉल्ट केले. पुनर्गठन व्यवस्था रद्द केल्यानंतर, वित्तीय कर्जदाराने कॉर्पोरेट दिवाळखोरी रिझोल्यूशन प्रक्रिया (CIRP) सुरू करण्यासाठी राष्ट्रीय कंपनी कायदा न्यायाधिकरणासमोर कलम 7 IBC याचिका दाखल केली.एनसीएलटीने प्रवेश नाकारलाराष्ट्रीय कंपनी कायदा न्यायाधिकरण (NCLT), अहमदाबाद खंडपीठाने कलम 7 याचिका फेटाळून लावली.एनसीएलटीने असे मानले की आयबीसीला रिझोल्यूशनसाठी ऐवजी पुनर्प्राप्ती यंत्रणा म्हणून बोलवले गेले आहे. ट्रिब्युनलने असेही नमूद केले की हा प्रकल्प मोठ्या प्रमाणात पूर्ण झाला आहे आणि CIRP ची सुरुवात घर खरेदीदारांवर विपरित परिणाम करू शकते.डिसमिस करण्याच्या आदेशामुळे नाराज झालेल्या आर्थिक कर्जदाराने NCLAT कडे अपील दाखल केले आणि NCLT चा आदेश बाजूला ठेवला. अपीलीय न्यायाधिकरणाने असे सांगितले की एकदा आर्थिक कर्ज आणि डिफॉल्ट स्थापित झाल्यानंतर, IBC च्या कलम 7 अंतर्गत अर्ज दाखल करणे आवश्यक होते.त्यामुळे NCLAT ने कॉर्पोरेट कर्जदाराला CIRP मध्ये प्रवेश देण्याचे निर्देश दिले.NCLAT ने नाकारलेला आणखी एक अर्ज म्हणजे एलेग्ना को-ऑपरेटिव्ह हाऊसिंग अँड कमर्शियल सोसायटी लिमिटेडचा हस्तक्षेप अर्ज होता जो प्रकल्पात गृहखरेदीदारांचे प्रतिनिधित्व करणारी सोसायटी होती. गृहनिर्माण संस्था आणि कॉर्पोरेट कर्जदार यांनी NCLAT निर्णयाला सर्वोच्च न्यायालयात अपील केले.सुप्रीम कोर्टासमोर, कॉर्पोरेट कर्जदाराने असा युक्तिवाद केला की हा प्रकल्प व्यावसायिकदृष्ट्या व्यवहार्य आणि पूर्णतः पूर्ण आहे आणि दिवाळखोरीच्या कार्यवाहीमुळे घर खरेदीदारांच्या हिताला हानी पोहोचेल.सुप्रीम कोर्टाने हे युक्तिवाद फेटाळून लावत पुनरुच्चार केला की कलम 7 अंतर्गत चौकशी आर्थिक कर्ज अस्तित्वात आहे की नाही आणि डिफॉल्ट झाली आहे की नाही हे निर्धारित करण्यासाठी मर्यादित आहे.न्यायालयाने निरीक्षण केले:“कलम 7(5)(a) अंतर्गत चौकशी ही कर्ज आणि डिफॉल्टच्या निर्धारापुरतीच मर्यादित आहे. एकदा निर्णय घेणाऱ्या अधिकाऱ्याचे समाधान झाले की आर्थिक कर्ज अस्तित्वात आहे आणि डिफॉल्ट झाला आहे, तो अर्ज अपूर्ण असल्याशिवाय तो स्वीकारला पाहिजे.”न्यायालयाने स्पष्ट केले की प्रवेशाच्या टप्प्यावर एनसीएलटीने अवलंबून असलेल्या अनेक बाबी कायदेशीरदृष्ट्या अप्रासंगिक होत्या.“प्रकल्पाची व्यवहार्यता, कॉर्पोरेट कर्जदार ही एक चिंतेची बाब आहे, प्रकल्प पूर्ण होण्याचा टप्पा किंवा गृहखरेदी करणाऱ्यांसाठी असलेला पूर्वग्रह यासारख्या बाबी प्रवेशाच्या टप्प्यावर वैधानिक चौकशीसाठी पूर्णपणे बाह्य आहेत.”खंडपीठाने यावर जोर दिला की दिवाळखोरीच्या कार्यवाहीसाठी वैधानिक ट्रिगर डीफॉल्ट आहे आणि एकदा डिफॉल्ट स्थापित झाल्यानंतर अर्ज दाखल करणे आवश्यक आहे.कॉर्पोरेट कर्जदार मधील निर्णयावर अवलंबून होते विदर्भ इंडस्ट्रीज पॉवर लि. वि. ॲक्सिस बँक लि. दिवाळखोरी याचिका दाखल करण्यास नकार देण्याचा निर्णय प्राधिकरणाकडे आहे असा युक्तिवाद करणे.हा वाद फेटाळून लावत न्यायालयाने विदर्भ इंडस्ट्रीजमधील निर्णय अपवादात्मक परिस्थितीपुरता मर्यादित होता आणि निकाली निघालेल्या कायदेशीर स्थितीत बदल होत नाही, असे नमूद केले.“विदर्भ इंडस्ट्रीजवर अवलंबून राहणे हे पूर्णपणे चुकीचे आहे. हा निर्णय त्याच्या विलक्षण तथ्यांपुरता मर्यादित असलेला एक संकुचित अपवाद म्हणून सातत्याने ओळखला जातो.”कोर्टाने स्पष्ट केले की एकदा कर्ज आणि डिफॉल्ट स्थापित झाल्यानंतर कलम 7 अंतर्गत प्रवेश अनिवार्य असतो.समांतर पुनर्प्राप्ती कार्यवाही सीआयआरपीसाठी बार नाहीकॉर्पोरेट कर्जदाराने मांडलेला आणखी एक युक्तिवाद असा होता की वित्तीय कर्जदाराने यापूर्वीच SARFAESI कायद्यांतर्गत आणि DRT आधी वसुलीची कार्यवाही सुरू केली होती आणि त्यामुळे IBC ची विनंती करू शकत नाही.“संहिता आर्थिक कर्जदाराला CIRP ची विनंती करण्यास प्रतिबंधित करत नाही कारण SARFAESI कायद्यांतर्गत किंवा DRT च्या आधी वसुलीची कार्यवाही प्रलंबित आहे किंवा ती सुरू केली गेली आहे.”कोर्टाने स्पष्ट केले की IBC मध्ये कलम 238 अंतर्गत अधिलिखित तरतूद आहे आणि एकदा CIRP दाखल झाल्यानंतर, कलम 14 अंतर्गत वैधानिक स्थगिती अशा सर्व पुनर्प्राप्ती कार्यवाहीला स्थगिती देते.न्यायालयाने असेही स्पष्ट केले की IBC चे उद्दिष्ट केवळ पुनर्प्राप्तीऐवजी निराकरण आणि पुनरुज्जीवन आहे.“IBC अंतर्गत पुनरुज्जीवनाची संकल्पना पूर्णपणे पुनर्प्राप्ती वगळत नाही; ती दबावाची युक्ती म्हणून दिवाळखोरीचा गैरवापर वगळते.”रेकॉर्डमधून डिफॉल्ट स्थापितरेकॉर्डचे पुनरावलोकन केल्यावर, न्यायालयाने असे मानले की आर्थिक कर्जाची उपस्थिती विवादित नाही आणि कॉर्पोरेट कर्जदार परतफेड दायित्वे करण्यात अपयशी ठरला आहे. न्यायालयाने नमूद केले की, निर्धारित उपचार कालावधीत हप्ते न भरल्यामुळे पुनर्रचना करार अयशस्वी झाला होता आणि आर्थिक कर्जदाराला संपूर्ण थकबाकी परत मागवण्याचा करारानुसार अधिकार होता.त्यामुळे न्यायालयाने एनसीएलएटीच्या सीआयआरपीला प्रवेश देण्याचे निर्देश दिलेला निर्णय कायम ठेवला.न्यायालयासमोरील दुसरा मुद्दा एलेग्ना को-ऑपरेटिव्ह हाऊसिंग अँड कमर्शियल सोसायटी लिमिटेडने दाखल केलेल्या हस्तक्षेप अर्जाशी संबंधित आहे. सोसायटीने असा युक्तिवाद केला की ते 189-युनिट धारकांपेक्षा जास्त प्रतिनिधीत्व करतात आणि दिवाळखोरीच्या कारवाईचा थेट त्यांच्या मालकी हक्कांवर परिणाम होईल.सर्वोच्च न्यायालयाने हस्तक्षेप याचिका फेटाळून लावली.न्यायालयाने स्पष्ट केले की वैयक्तिक गृहखरेदीदारांना IBC अंतर्गत आर्थिक कर्जदार म्हणून ओळखले जाते, परंतु हा दर्जा गृहनिर्माण संस्थेपर्यंत आपोआप विस्तारत नाही.“कलम 5(8)(f) च्या स्पष्टीकरणानुसार वैयक्तिक वाटप करणारे आर्थिक कर्जदार असले तरी, हा दर्जा समाजाला आपोआप विस्तारित होत नाही जोपर्यंत तो स्वत: च्या अधिकाराने कर्जदार किंवा वैधानिक मान्यताप्राप्त अधिकृत प्रतिनिधी नसतो.”कोर्टाने हे देखील जोर दिले की कलम 7 अंतर्गत कार्यवाही प्रवेशपूर्व टप्प्यावर व्यक्तिमत्वात राहते.“प्रवेशपूर्व टप्प्यावर, कलम 7 अंतर्गत कार्यवाही अर्जदार कर्जदार आणि कॉर्पोरेट कर्जदार यांच्यात व्यक्तिमत्त्वात राहते.”त्यानुसार, कर्जदार नसलेल्या तृतीय पक्षांना अशा कार्यवाहीमध्ये भाग घेण्याचा स्वतंत्र अधिकार नाही.गृहनिर्माण सोसायट्यांना दिवाळखोरी प्रक्रियेत हस्तक्षेप करण्याची परवानगी दिल्याने कॉर्पोरेट कर्जदारांना घर खरेदीदारांच्या सामूहिक हिताच्या नावाखाली अप्रत्यक्ष आव्हानांद्वारे CIRP ला विलंब होऊ शकतो, असा इशाराही न्यायालयाने दिला.सोसायटीची याचिका फेटाळताना, न्यायालयाने रिअल इस्टेट दिवाळखोरीत घर खरेदी करणाऱ्यांना तोंड द्यावे लागलेली कठीण स्थिती मान्य केली.खंडपीठाने असे निरीक्षण नोंदवले की घर खरेदी करणारे अनेकदा विकासक आणि संस्थात्मक कर्जदार यांच्यात अडकतात.“एकीकडे विकासक आणि दुसरीकडे संस्थात्मक कर्जदार यांच्यात अडकलेले, त्यांचे स्वारस्ये विशेषतः असुरक्षित आहेत.”कोर्टाने यावर जोर दिला की IBC ला आवाहन करणाऱ्या लेनदारांनी कॉर्पोरेट कर्जदाराच्या पुनरुज्जीवनाचा पाठपुरावा करण्याच्या खऱ्या हेतूने असे करणे आवश्यक आहे.“जर कर्जदारांनी संहितेच्या तरतुदींचा वापर करणे निवडले, तर त्यांनी कॉर्पोरेट कर्जदाराच्या पुनरुज्जीवनाचा पाठपुरावा करण्याच्या खऱ्या इच्छेने तसे केले पाहिजे. पुनरुज्जीवन हे त्यांचे उद्दिष्ट नसावे, संहितेचे त्वरीत वसुलीच्या साधनात रूपांतर करता येणार नाही; SARFAESI अंतर्गत पर्यायी वैधानिक उपाय उपलब्ध आहेत.”कोर्टाने असेही नमूद केले की CIRP सुरू झाल्यानंतर घर खरेदीदारांना वैधानिक फ्रेमवर्क अंतर्गत पुरेसे संरक्षण दिले जाते, कारण त्यांना आर्थिक कर्जदार मानले जाते आणि अधिकृत प्रतिनिधींद्वारे CoC मध्ये त्यांचे प्रतिनिधित्व केले जाते.कर्जदारांच्या समितीबाबत निर्देशरिअल इस्टेट दिवाळखोरीच्या प्रकरणांमध्ये पारदर्शकतेचे महत्त्व ओळखून, न्यायालयाने कर्जदारांच्या समितीच्या कामकाजाबाबत निर्देश जारी केले.न्यायालयाने निरीक्षण केले:“क्रेडिटर्सच्या समितीचे व्यावसायिक शहाणपण सर्वोपरि आहे आणि ते सामान्यतः न्यायिक पुनरावलोकनासाठी योग्य नसले तरी, CoC मध्ये निहित अधिकारांची रुंदी त्याच्याबरोबर जबाबदारीचे कर्तव्य बजावते.”न्यायालयाने पुढे जोर दिला की घर खरेदीदारांवर परिणाम करणारे महत्त्वपूर्ण निर्णय कारणांनी समर्थित असले पाहिजेत.“म्हणूनच, CoC द्वारे घेतलेल्या कोणत्याही असाधारण किंवा गैर-नियमित निर्णयाला, लिखित स्वरूपात नोंदवलेल्या ठोस कारणांद्वारे समर्थित केले पाहिजे.”न्यायालयाने खालील निर्देश जारी केले.“माहिती मेमोरँडम अनिवार्यपणे सर्व वाटप करणाऱ्यांचे सर्वसमावेशक आणि संपूर्ण तपशील उघड करेल.”“जेथे कर्जदारांच्या समितीला, योग्य विचार केल्यावर, CIRP विनियमांच्या नियमन 4E नुसार ताबा हस्तांतरित करण्यास मान्यता देणे व्यवहार्य वाटत नाही, तेव्हा ती अशा निर्णयासाठी लिखित स्वरूपात ठोस आणि विशिष्ट कारणे अनिवार्यपणे नोंदवेल.”“क्रेडिटर्सच्या समितीने लिक्विडेशनसाठी केलेल्या कोणत्याही शिफारशींसह, संहितेच्या उद्दिष्टाशी सुसंगत, मनाचा योग्य वापर आणि सर्व व्यवहार्य पर्यायांचा योग्य विचार करून, लिखित स्वरूपात नोंदवलेले तर्कसंगत औचित्य असेल.”न्यायालयाने स्पष्ट केले की हे निर्देश संभाव्यपणे कार्य करतील.(वत्सल चंद्र हे दिल्लीस्थित वकील आहेत जे दिल्ली एनसीआरच्या कोर्टात प्रॅक्टिस करत आहेत.)